2018杭州主城食品設備區土地首拍 房企拿地開始“挑挑揀揀”
1月8日，杭州市主城區2018年土地出讓拉開大幕：5宗地塊進行網上出讓，其中3宗涉宅。在全國土地市場紛紛遇冷的背景大型攪拌機下，在歲末年初周邊餘杭區、臨安區都出現瞭市場降溫跡象後，這場杭州主城區土地市場“揭幕戰”，頗具“風向標”意味。
3宗涉宅地塊中，湖墅“遇冷”，樓面價比去年下降瞭近萬元；上塘走平，價格封頂但自持比例下降；之江走高，一半面積要自持。在飄雪的冬日，杭州土地市場的寒意吹來瞭嗎？
業內人士認為，目前杭州的地價還沒有松動的跡象，但是開發商拿地的恐慌情緒已略有緩解，這也是一種理性的表現。
湖墅地塊成為此次拍地的“焦點”。這塊地段、配套、文化底蘊都不錯的商住地，卻爆瞭一個大冷門：融信以總價10.19億元、樓面價31551元/平方米競得，溢價率僅為24.41%。比周邊2017年創下的最高40766元/平方米的樓面價，低瞭9千多元，降幅不可謂不大。
杭州土地市場掉頭向下瞭？分析人士卻否認瞭這種說法，影響價格的是所拍地塊的自身瑕疵。首先，地塊出讓要求商業比例不少於22%、配建10%的公共租賃住房、幼托用房等配建小項，剩下的純可售住宅隻有約2萬平方米。此外，地塊體量小、形狀又不規整、邊上都是居民區，這些都限制瞭地塊的開發。試想，一塊房子不太好造、錢又賺不多的土地，會有多少開發商感興趣？
另外兩塊純宅地中，上塘地塊，即原傳媒學院校區，就比較受歡迎。區域內上一次出讓是在2017年9月，當時金茂集團以35243元/平方米的樓面價、22%自持拿下，這也是板塊內的最高樓面價。這次，經過114輪的激烈出價，大傢房產以上限價格27億元、樓面價36556元/平方米競得，溢價率69.8%，自持5%、還需要配建10%的公共租賃住房。業內人士指出，將來的保本房價約5.5萬元/平方米。
而最火爆的要屬之江地塊，經過131輪報價，祥生地產以總價26.98億元、樓面價19608元/平方米競得，溢價率為69.9%，自持50%，成為杭州主城區宅地自持的第二高。之江地塊廝殺如此激烈，與該區域擁有較大的地價房價差相關。周邊二手房，以之江悅為例，目前掛牌均價約3.3至3.5萬元/平方米，近2萬元的樓面價給瞭開發商較大的盈利空間。
“雖然價格上沒有明顯下降，但上塘地塊在自持比例上，有很大的下降。之江地塊雖然自持比例有上升，但地塊更好，離地鐵更近。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛指出。在2018第一拍中，開發商不再不計成本拿地。“2018年1月杭州開啟的土地大拍賣，將使開發商拿地的焦慮情緒有所緩和。”據統計，1月杭州十區將出讓37宗土地、總面積2167畝創下新高。其中涉宅地達23宗；主城區19宗，熱門的城東新城、濱江、上塘、申花、三墩等核心區域均有土地出讓。
此外，在商業地塊上，小營紫陽地塊被廣宇集團以底價3.88億元一次競得，樓面價為14851元/平方米，溢價率0%。杭州國際商貿城地塊，由杭州玖運貨運代理有限公司和杭州應和物業管理有限公司以8億元總價競得，樓面價為7075元/平方米，溢價率為13.5%。
2018杭州市的土地首拍，雖沒明顯降溫，但可以發現開發商不再瘋狂，理性地“挑挑揀揀”開始回歸。值得註意的是，三傢拿地開發商都是各自區域的深耕者，融信在新地塊旁開發過杭州公館、融信公館，定量填充機大傢房產在上塘地塊附近與綠城合作瞭一房難求的金麟府，諸暨房企祥生地產在2016年進入杭州後“專註”之江板塊，房企拿地變得更有側重點。“事實上，這就是一種理性的表現。”丁建剛分析。
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