2017年10月下旬，克而瑞歷經兩周時間就西咸新區房地產市場進行實地走訪調研之後，獨傢發佈瞭《2017年1-9月世紀大道房企銷量排行榜重磅發佈》及《大揭秘：這一股神秘的“西咸力量”從何而來？》兩篇重量級報道之後，其公眾號粉絲暴漲，並陸續收到眾多粉絲的留言和咨詢，相繼問詢該區域特別是以世紀大道為代表的周邊項目性價比怎樣的突出性問題。基於市民所提及的產品及需求，此次，我們專項對極具代表性的品牌房企所推出的主力產品進行系統剖析、解讀、測評。旨在通過立體的維度讓更多購房者擦亮眼睛，選擇適合自己的高性價比好房子。
說到產品，還得先從項目說起。首先，讓我們一起回顧下西咸新區都有哪些表現突出的項目。
《2017年1-9月西咸新區房企銷量排行榜》
排名
企業名稱
成交面積（萬㎡）
成交套數（套）
成交金額（億元）
1
陽光城
41.8
3496
36.67
2
恒大都市廣場
16.44
1587
14.96
3
藍光公園華府
15.69
1297
11.69
4
國潤城
9.82
896
7.53
5
奧林匹克花園
7.55
687
5.43
6
佳龍大沃城
2.95
248
2.32
7
白樺林印象
2.93
252
2.14
8
中建開元餅乾成型機城
1.92
199
1.28
從《2017年1-9月西咸新區房企銷量排行榜》中的數據可以看出，該區域總共有8個樓盤入圍銷量榜單，其中品牌房企陽光城集團、恒大地產和藍光地產分別位居榜單前三甲。而陽光城憑借36.67億元的成交金額（目前成交金額已突破40億元）穩居榜首，以高出恒大21.71億元成交金額的絕對優勢奪冠。而藍光下半年銷售實力凸顯、銷售勢頭強勁，截止九月，亦交出瞭11.69億元銷售金額的好成績。
我們選取西咸新區銷量前三甲，陽光城、恒大都市廣場和藍光公園華府三個項目就產品層面進行一次深入全面的分析解讀。看看在產品這個層面，最終榮譽又會花落誰傢。
1拼價值！除瞭地段更靠產品……李嘉誠有句名言，被投資者奉為金科玉律的，也是大傢耳熟能詳的——決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。那麼，三大巨頭要比拼，首先得拼地段。
從地理位置來看，藍光公園華府距離西安市主城區距離更近。但因為項目並未沿主街，區位優勢並不明顯。且項目周邊管理規劃相對落後，三橋車管所以及早期老舊的工業園區的搬遷改造也使得區域的發展整體上相對滯後。
恒大都市廣場距離主城區相對較遠，但因為地處地鐵一號線延伸線世紀大道站，出門即是地鐵，可說是名副其實的地鐵房。眾所周知，便利的交通對於房產的增值十分有利，隨著地鐵一號線延伸線的開通，項目的地段優勢會更加凸顯。“地鐵一開，黃金萬兩”便是對其最好的詮釋。
陽光城的組團項目位於灃東新城世紀大道北側，灃涇大道東側。灃涇大道作為灃東的一條主幹道，被稱為“大西安的新中軸”，憑借著占地7500畝的強大體量優勢、“秒殺”周邊百畝大盤的陽光城在區域內可謂志在必得。此外，陽光城壹號“手握王牌”西咸管委會，依靠“天然地理優勢”，陽光城未來發展可謂“後勁十足”。項目即將新推的“官邸”產品，位於西咸新區管委會、西咸大廈正東面，區位優勢亦十分明顯。體量巨大、組團產品眾多，這“再建一座城”的氣魄，周邊沒誰瞭！
2拼服務！誰能為業主多考慮一點，誰是贏傢……就目前來說，三個項目周邊的交通環境都相對不便。恒大都市廣場雖然地處地鐵一號線延伸線世紀大道站，出門即是地鐵，不僅節約時間，也省去瞭開車的麻煩。但就目前來說，稍有不便。
藍光公園華府距離三橋地鐵口距離近3公裡，但並非直線距離，高湯塊成型食品機械出行並不是很方便。雖然有630路、222路，、901路、725路公交車經過，不遠不近的距離稍顯尷尬。
而陽光城項目的交通優勢在於社區各個組團都有社區巴士往返後衛寨地鐵站口。隨著1號線延伸線的開通，距離項目大約有1.5公裡的上林路站將由社區巴士承接,形成與地鐵站口的無縫連接。相比等待公交出行要高效的多。此外，規劃的地鐵16號線（預計今年年底動工）將在能源金融貿易區設站，距離項目較近。公交車方面，目前有副13路、361、362、364路四條公交線路可抵達項目。
總之，恒大都市廣場門口地鐵站在建，藍光公園華府因為三橋車城而顯得停車壓力大，陽光城則相對較為方便，但距離主幹道有距離。唯一的優勢在於，陽光城獨有的社區巴士直達小區，隻能說，誰能為業主多考慮一點，誰便是贏傢！
3拼配套！越成熟越有“型”……網絡調研結果顯示，25%購房者認為地理位置、區域規劃的考慮依然占據最重要因素，22%購房者將項目自身及周邊配套作為次首選。
從配套來看，藍光公園華府附近有三橋萬象城和三橋宜傢兩傢大型商業，雖然項目距離萬象城僅1千米，但目前交通不便，需要步行距離500米並乘公交三站才能到達。同時，項目距離三橋宜傢距離相對較遠，直線距離雖隻有2.3公裡，但開車最優路線距離亦有4.3公裡。因此，從距離上來講，不足以滿足業主的傢門口的娛樂休閑需求，意義不大。從社區內部配套來看，目前還不成型，由於項目開發周期較長，目前正處於前中期，內部配套的投入使用恐怕還需要耐心的等待一段時間。
而恒大都市廣場項目自身配套近2500平米會所，業態多樣，但消費檔次相對高端，不足以滿足社區業主的日常生活所需。目前，周邊還沒有成型的大型商業配套，且距離主要的大型商業距離都較遠，配套略顯不足。
陽光城社區因為與二期巴塞陽光相鄰，兩個組團中間規劃有2萬平社區商業。目前巴塞陽光前已經有社區超市等生活配套已經開業。且項目南鄰奧林匹克花園，該社區目前周邊配套齊全、業態豐富，滿足日常生活所需綽綽有餘。區域內近距離的其他項目配套共用也為陽光城加分不少巧克力成型機。
相比之下，陽光城社區的成熟度更高。因為項目體量巨大，整體占地7500畝，其開發的產品涵蓋高層、小高層、洋房、別墅等各類產品，開發周期較長。在前期的開發過程中，對周邊配套進行不斷的補充完善，從而保證良好的居住、生活氛圍。
孰優孰劣，明眼可辨！
從產品上來看，這三傢表現又是如何？
之前一位業內朋友告訴我：買房主要看的是客戶的預算、開發商的實力、交通、學校、物業，最後才看戶型，我覺得戶型方正、明亮就行，不必過於挑剔。 我很認可朋友的觀點，不過，戶型對於購房者意味著什麼，想必大傢都很清楚。一個好的戶型，不僅能讓業主在平日的生活裡少瞭許多的“磕磕絆絆”，更能能將房間的利用率最大化。在土地寸土寸金、房價“噌噌日上”的今天，好的戶型會節省不少RMB！
作為西咸新區世紀大道周邊的三大巨頭，陽光城、藍光、恒大，其高銷量的背後，產品力的比拼才是所謂的“終極PK”。
隨著生活品質的提高，西安購房群體更傾向於一步到位的三室房源，而房企也將產品進行優化升級，110㎡左右的三室、130㎡以上的四室產品在此三個品牌房企的產品中也是可圈可點。
藍光公園華府：玄關、衣帽間 細小之處見不同
統計數據顯示，2017年1-11月，藍光公園華府的三房房源共成交950套，四房成交532套。從面積區間來看，100-120㎡房源成交536套，120-140㎡成交649套。可見110㎡左右三室房源及134㎡四室房源是其銷售典型。
藍光公園華府A3-兩室兩廳兩衛：
建築面積：110㎡；可使用面積：124㎡
參考總價: 94萬元/套
參考首付: 28萬
參考月供: 3492元（商貸7成，供30年）
首先一眼望去戶型較為方正，雖然建築面積為110㎡，但可使用面積為124㎡，相當實惠。幹濕分離，廚、餐、客一體化，動靜分區設置合理，主臥玄關的設置很好的保證瞭私密性，內套的衣帽間以及衛生間非常便利。
衣帽間的預留是藍光戶型的亮點，不過會使得臥室空間狹小，次臥的衣帽間可拆可留，喜歡寬敞的空間完全可以拆掉次臥衣帽間，追求實用性就可以留著。不過次臥僅為3米的開間，刨去墻壁厚度，如果放個2米的床，隻能勉強轉個身瞭。並且廚房不是明窗且較為狹小，如果可以將廚房上移與陽臺打通，進行改造，便可以舒適許多。且公共衛生間的窗戶和陽臺、廚房相通，不是很美觀。
藍光公園華府A1-134㎡四室兩廳兩衛：
建築面積：134㎡；可使用面積：146㎡
參考總價: 113萬元/套
參考首付: 34萬
參考月供: 4198元（商貸7成，供30年）
大傢都知道，面積大於144㎡的房子，無論稅費都比較高。而面積越大，舒適度越高。藍光公園華府的134㎡房源可以享受146㎡的舒適度，大大降低瞭置業成本，非常劃算。
134㎡戶型為三面朝南格局，雙臥室朝南，整體設計南北通透，並且基本對稱，主臥設計轉角飄窗，配置獨立衛生間，私密性較強。唯一不足的在於公共衛生間與主臥衛生間相連，多多少少會影響主人休息。
每個臥室都留有衣帽儲物空間，改造性強。不過對於四房來說，餐廳、廚房和客廳空間都過於狹小。如果雖然為130㎡戶型，但客廳面寬4米確實不會舒適，至少在4.8米才能達到舒適要求。
恒大都市廣場：很緊湊 很剛需
恒大都市廣場作為三個之中名副其實的地鐵盤，其主打剛需牌。2月開盤便首戰告捷，開盤勁銷5個億。物業類型涵蓋高層住宅、loft公寓、商業配套，80-126㎡的房源面積基本涵蓋瞭主要購房群體的需求。
成交數據顯示，2017年以來，恒大都市廣場80-100㎡房源成交總量為662套，100-120㎡房源成交總量為831套，兩房成交套數為181套，三房成交1445套。可見，恒大都市廣場的100-120㎡三房房源銷量最高。我們分別選取恒大都市廣場119㎡、99㎡房源作為典型進行分析。
恒大都市廣場-119㎡3室2廳2衛1廚：
暫無報價：據悉明年推新房源，目前在售loft公寓房源
恒大都市廣場主推剛需及一步到位戶型，同樣也有陽臺及飄窗的全贈送及半贈送。三室戶型各個空間較為方正，方便室內傢具佈置；此戶型不是南北通透，但居室整體佈局合理，通風良好，動靜分離，兼顧到瞭臥室和衛生間的私密性。
不過有購房者表示，由於進門缺少玄關，且廚房門正對餐廳，餐廳位置較為狹小，餐桌不好擺放。廚房和生活陽臺相連，使用並不是特別方便，廚房的油煙會影響生活陽臺的使用。且衛生間的窗戶和生活陽臺相連，不利於排氣。主臥的衣帽間和臥室被隔開，不僅浪費面積，且舒適度不高。可以進行改造，擴大主臥室面積。
恒大都市廣場-99㎡3室2廳1衛1廚：
暫無報價：據悉明年推新房源，目前在售loft公寓房源
與119㎡的戶型相比，99㎡屬於真正的明廚明衛。從戶型圖上看，各個空間戶型方正，大開間客廳，南接陽臺，通透舒適；整體全明通透，面積幾乎無浪費，整個空間采光充足，空間佈局合理，能夠保證動靜分離和居室通風，整體舒適度高。
有購房者表示，雖然戶型是南北通透，但是客廳是朝北的，據房企介紹說是北側是在小區裡面，把客廳放在放在北邊，是為瞭能夠欣賞到小區的景觀，南側是直沖小區外面，外面一眼望去都是一些倉儲，這樣說倒是對的，但就是覺得客廳沖北邊，怪怪的，而且廚房的窗戶也沒有和客廳做到對流。
陽光城：低公攤高贈送 產品很多元很獨特
說到銷冠陽光城集團，其產品豐富，組團項目眾多，1-10月份40億元的銷量足以說明其實力。其別墅房源更是區域稀缺，目前在售的上林府及即將開售的官邸項目均屬於高端產品。上林府的“首次開盤即售罄”也說明其產品的市場認可度極高。那麼，回歸高層產品，目前在售的西西裡也是不錯的選擇。
陽光城西西裡A1戶型-136㎡4室2廳2衛1廚：
參考總價: 122萬元/套
參考首付: 37萬
參考月供: 4532元（商貸7成，供30年）
陽光城西西裡的136㎡同樣是四室房源，上圖橘色部分為全贈送面積，藍色陰影部分為半贈送面積。贈送面積同樣比較大，大大節省瞭購房成本。
從上圖來看，戶型較為方正，但客廳、餐廳並非南北通透；全明戶型，各部分空間均有窗，明廚明衛設計，可保證整體空間采光和通風，客廳為南向，有窗戶，有利於采光；居室佈局合理，通風良好，動靜分離，兼顧到瞭臥室和衛生間的私密性；各個功能區的尺寸比例規范，佈局合理，能很好地滿足日常功能需求，整體空間開闊，采光充足，居住舒適度好。
值得一提的是，陽光城西西裡的公攤低於15%，得房率相當高，屬於目前市場中公攤很低的戶型。
陽光城西西裡B1戶型-101㎡2室2廳1衛+功能房：
如果說贈送面積是藍光、恒大的優勢，那麼陽光城的贈送面積優勢更明顯。上圖橘色部分為全贈送，而三個陽臺為半贈送。
從上圖看，此戶型各個空間較為方正，屬於全明戶型，各部分空間均有窗，可保證整體空間采光和通風；整體空間佈局合理，能很好地滿足日常功能需求，整體空間開闊，采光充足。
不足之處在於廚房和生活陽臺相連，沒有單獨的窗戶。衛生間同樣沒有做到明衛，不利於濁氣排除，且與廚房、餐廳距離較近。比較獨特的在於，戶型為101平兩室兩廳一衛+一個功能房，功能房可以做書房也可以做兒童房，戶型進深大，實體樓上樣板間，空間大，客廳朝南窗戶，直接能夠看到小區景觀，廚房有一個生活陽臺，主臥朝南。
根據上述的分析解讀，相信大傢都對產品有瞭更為深入的認知，也更加清楚在立體的維度下，什麼才是好產品 ，也更加清楚自己該買怎樣的產品。畢竟，產品強調的是功能，功能反映著價值，價值表現為價格。西安樓市已然進入產品致勝的大比拼時代。未來，必將在產品打造方面呈現多樣化、個性化、終端化、標準化、智能化。在此基礎上，房地產整體將會形成新的結構、新的格局。未來，好產品自帶光芒、自會發聲、自帶客群。希冀與樂見愈來愈多的好產品在市場上呈現，開啟西安人居的新篇章、新高地。
免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
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